Volgens een nieuwe uitspraak van het BFH van 9 mei 2017, Az. IX R 6/16, mogen uitgaven van een verhuurder voor het herstel van schade die na de aanschaf van het verhuurde onroerend goed door de huurder is veroorzaakt, direct als Werbungskosten (verwervingskosten) van de belasting worden afgetrokken.
Achtergrond:
In beginsel moeten uitgaven die in de eerste drie jaar na de aanschaf van een onroerend goed aan een gebouw worden gedaan, als nagekomen aanschafkosten bij het onroerend goed worden bijgeteld (en kunnen daarmee alleen via afschrijving fiscaal in mindering worden gebracht), voor zover de uitgaven 15% (zonder omzetbelasting) van de aanschafkosten overstijgen. Dat is voor de verhuurder vaak zeer frustrerend, omdat hij de kosten dan fiscaal slechts via de afschrijving kan claimen, en deze bedraagt voor het gebouw slechts 2% van de aanschafkosten per jaar (= 50 jaar gebruiksduur van het gebouw).
Actuele uitspraak:
In zijn actuele beslissing heeft het BFH nu echter geoordeeld dat de uitgaven direct fiscaal in aanmerking mogen worden genomen wanneer de huurder de schade heeft veroorzaakt. In het onderhavige geval had de verhuurster in 2007 een appartement verworven, dat op het moment van aanschaf geen gebreken vertoonde. De huurovereenkomst met de vorige huurster werd door de eiseres (= verhuurster) overgenomen, maar aan de huurster werd opgezegd nadat deze in het volgende jaar weigerde de verschuldigde bijkomende kosten te betalen. Nadat de huurster vervolgens was vertrokken, was er aanzienlijke schade aan het verhuurde appartement: kapotgeslagen ruiten, vernielde vloertegels, een aan de verhuurster niet gemelde leidingbreuk (waaruit gevolgschade voortvloeide) en schimmelvorming, veroorzaakt door onjuist ventileren.
De verhuurster moest de schade laten herstellen om opnieuw te kunnen verhuren. Daarbij ontstonden in 2008 kosten van in totaal circa 20.000,- EUR, die zij in haar inkomstenbelastingaangifte als direct aftrekbare onderhoudskosten opvoerde. Nadat de Belastingdienst de aftrek van de kosten weigerde met de motivering dat het ging om zogenoemde "aanschaffingsnabije productiekosten", omdat de totale kosten meer dan 15% van de totale aanschafkosten van het appartement bedroegen en de aanschaf nog niet meer dan drie jaar terug was, stelde de verhuurster beroep in bij het Finanzgericht Düsseldorf, dat haar in het gelijk stelde. De Belastingdienst stelde tegen deze uitspraak echter cassatie in bij het BFH.
Het BFH heeft zich nu echter aangesloten bij de opvatting van het Finanzgericht, met de motivering dat de verhuurster hierop geen invloed kon uitoefenen en hier aantoonbaar sprake was van schade door verwijtbaar gedrag van de huurder.
Deze uitspraak heeft grote relevantie voor de praktijk. Beoordeel daarom zorgvuldig of u uitgaven aan het verhuurde object moet doen omdat de huurder schade heeft veroorzaakt.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen
Zijn door de huurder veroorzaakte schades direct aftrekbaar als werfkosten?
Ja. Volgens het arrest van de BFH van 09.05.2017 (IX R 6/16) kunnen uitgaven voor het herstel van schades die de huurder na de aankoop van het verhuurde onroerend goed verwijtbaar heeft veroorzaakt, direct als werfkosten bij de inkomsten uit verhuur en verpachting worden afgetrokken. De 15%-grens voor aankoopgerelateerde productiekosten is in dat geval niet van toepassing.
Wat zijn aanschafgerelateerde voortbrengingskosten bij verhuurde onroerende zaken?
Uitgaven voor onderhouds- en moderniseringsmaatregelen die binnen drie jaar na de aanschaf van een onroerende zaak worden gedaan en meer dan 15% van de aanschafkosten van het gebouw (exclusief omzetbelasting) bedragen, gelden als aanschafgerelateerde voortbrengingskosten. Zij zijn niet direct aftrekbaar, maar verhogen de afschrijvingsgrondslag en werken zo uitsluitend via de jaarlijkse AfA (doorgaans 2%) belastingverlagend.
Waarom geldt de 15%-grens niet bij schade veroorzaakt door huurders?
De BFH motiveert deze uitzondering met het argument dat de verhuurder geen invloed kan uitoefenen op dergelijke schade en dat de uitgaven geen verband houden met de aanschaf. Voorwaarde is dat het verwijtbare gedrag van de huurder aantoonbaar is en dat het onroerend goed op het moment van aanschaf vrij van gebreken was.
Welk bewijs moeten verhuurders veiligstellen bij schade veroorzaakt door huurders?
Verhuurders moeten documenteren dat het pand bij aanschaf gebrekvrij was (bijv. via een opleveringsprotocol) en dat de schade pas tijdens de huurperiode door verwijtbaar gedrag van de huurder is ontstaan. Geschikt zijn foto's, opname- en inspectieprotocollen, facturen van vakmensen en getuigen, om de directe aftrek als Werbungskosten (verwervingskosten) bij het Finanzamt (Duitse Belastingdienst) te kunnen onderbouwen.
Welke soorten schade waren in de BFH-zaak aan de orde?
In de besliste zaak ging het om gebroken ruiten, vernielde vloertegels, een niet gemelde leidingbreuk met gevolgschade en schimmelvorming door onjuist ventileren. De herstelkosten van circa 20.000 EUR konden ondanks overschrijding van de 15%-grens direct als onderhoudskosten worden afgetrokken.