Income-related expenses for vacant rental properties are only deductible if the owner can prove an intention to generate income. This requires serious and sustained letting efforts. If such intention is missing or the efforts are not adjusted over the years, the tax office will deny the loss deduction.
As of: February 2013
Read more in the article Langjähriger Leerstand von Wohnungen: Einkünfteerzielungsabsicht? Aktuelles Urteil und allgemeines Problem, zu dem noch weitere Verfahren beim Bundesfinanzhof anhängig sind!.
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Welche Anforderungen stellt der BFH an Vermietungsbemühungen bei langjährigem Leerstand?
Nach dem BFH-Urteil vom 11.12.2012 (IX R 14/12) müssen Vermieter ihre Bemühungen bei anhaltendem Leerstand anpassen. Dazu gehören insbesondere Zugeständnisse bei der Miethöhe sowie die Wahl geeigneterer Vermarktungswege. Reine Standardmaßnahmen wie regelmäßige Zeitungsanzeigen zum Mietspiegelpreis reichen bei jahrelangem Leerstand nicht aus.
Reichen regelmäßige Zeitungsanzeigen zur Mietspiegelmiete als Nachweis der Vermietungsabsicht aus?
Nein, allein quartalsweise Anzeigen in überregionalen Zeitungen mit Mietforderungen nach Mietspiegel genügen bei langjährigem Leerstand nicht. Der BFH verlangt eine Anpassung der Strategie, etwa durch Mietsenkungen oder andere Vermarktungswege wie Makler oder Onlineportale. Andernfalls fehlt der Nachweis einer ernsthaften Einkünfteerzielungsabsicht.
Was passiert steuerlich, wenn die Vermietungsbemühungen für eine Wohnung vollständig eingestellt werden?
Werden die Bemühungen um einen Mieter komplett eingestellt, entfällt die Einkünfteerzielungsabsicht. Damit sind die laufenden Kosten der leerstehenden Räume steuerlich nicht mehr als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung abziehbar. Negative Einkünfte werden vom Finanzamt in solchen Fällen nicht anerkannt.
Welche Konsequenzen hat das BFH-Urteil IX R 14/12 für Eigentümer mit Leerstandsobjekten?
Eigentümer leerstehender Wohnungen müssen ihre Vermietungsstrategie aktiv dokumentieren und bei längerem Leerstand nachweisbar anpassen. Empfehlenswert sind dokumentierte Mietsenkungen, Maklerbeauftragungen und der Wechsel der Vermarktungskanäle. Ohne solche Anpassungen droht die rückwirkende Aberkennung von Werbungskostenüberschüssen.