According to the ruling of the Fiscal Court of Cologne dated 20 March 2018 (Az. 8 K 1160/15), the capital gain from the sale of an owner-occupied home is fully tax-exempt even if income-related expenses for a home office were previously claimed. The court reasoned that a home office integrated into the private living area does not constitute an independent economic asset. A proportional taxation under § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG therefore does not apply.
As of: June 2018
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Warum stellt ein häusliches Arbeitszimmer laut FG Köln kein eigenständiges Wirtschaftsgut dar?
Das FG Köln argumentiert, dass das häusliche Arbeitszimmer baulich und funktional in den privaten Wohnbereich integriert ist. Aufgrund dieser Eingliederung fehlt ihm die für ein eigenständiges Wirtschaftsgut erforderliche Selbständigkeit. Daher kann es bei einer Veräußerung nicht gesondert als steuerpflichtiger Teil des Gesamtobjekts behandelt werden.
Wie war die bisherige Auffassung der Finanzverwaltung zum Arbeitszimmer beim Hausverkauf?
Bislang ging die Finanzverwaltung davon aus, dass der auf ein häusliches Arbeitszimmer entfallende Anteil am Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer als privates Veräußerungsgeschäft unterliegt, sofern der Verkauf innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist erfolgt. Die anteilige Besteuerung wurde im Verhältnis der Fläche bzw. des Werts zum Gesamtobjekt ermittelt. Diese Praxis stellt das FG Köln mit seinem Urteil ausdrücklich in Frage.
Was ist die 10-Jahres-Spekulationsfrist beim Verkauf einer Immobilie?
Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung oder Herstellung verkauft, unterliegt der Veräußerungsgewinn grundsätzlich als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG der Einkommensteuer. Eine wichtige Ausnahme gilt jedoch für selbst genutztes Wohneigentum: Hier ist der Gewinn auch innerhalb der 10-Jahres-Frist steuerfrei. Streitig war bisher, wie ein steuerlich geltend gemachtes Arbeitszimmer in diesem Zusammenhang zu behandeln ist.
Welche praktische Bedeutung hat das Urteil des FG Köln für Steuerpflichtige mit Homeoffice?
Das Urteil ist für Eigentümer mit häuslichem Arbeitszimmer vorteilhaft, da der Verkaufsgewinn der selbst genutzten Immobilie auch bei früherem Werbungskostenabzug für das Arbeitszimmer in voller Höhe steuerfrei bleiben kann. Betroffene sollten anders lautende Steuerbescheide unter Verweis auf das Urteil anfechten. Da gegen die Entscheidung Revision möglich ist, empfiehlt es sich, die weitere Rechtsentwicklung beim BFH zu beobachten.