Expenses for repair and modernization measures incurred within three years of acquiring a property that exceed 15% of the building's acquisition costs (excluding VAT) qualify as acquisition-related production costs (anschaffungsnahe Herstellungskosten). They are not immediately deductible but instead increase the depreciation base and therefore only reduce taxable income through annual depreciation (AfA), typically at 2%.
As of: December 2017
Read more in the article Erfreuliches Urteil für Vermieter: Durch Mieter verursachte Schäden sofort als Werbungskosten abziehbar.
Related questions
Sind durch den Mieter verursachte Schäden sofort als Werbungskosten abziehbar?
Ja. Nach dem BFH-Urteil vom 09.05.2017 (IX R 6/16) können Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach Anschaffung der vermieteten Immobilie schuldhaft verursacht hat, sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Die 15%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten greift in diesem Fall nicht.
Warum gilt die 15%-Grenze nicht bei mieterverursachten Schäden?
Der BFH begründet die Ausnahme damit, dass der Vermieter auf solche Schäden keinen Einfluss nehmen kann und die Aufwendungen nicht im Zusammenhang mit der Anschaffung stehen. Voraussetzung ist, dass das schuldhafte Verhalten des Mieters nachweisbar ist und die Immobilie im Zeitpunkt der Anschaffung mangelfrei war.
Welche Nachweise sollten Vermieter bei mieterverursachten Schäden sichern?
Vermieter sollten dokumentieren, dass die Immobilie bei Anschaffung mangelfrei war (z.B. Übergabeprotokoll) und dass die Schäden erst während des Mietverhältnisses durch schuldhaftes Verhalten des Mieters entstanden sind. Geeignet sind Fotos, Übergabe- und Auszugsprotokolle, Handwerkerrechnungen sowie Zeugen, um den sofortigen Werbungskostenabzug gegenüber dem Finanzamt durchsetzen zu können.
Welche Arten von Schäden waren im BFH-Fall betroffen?
Im entschiedenen Fall ging es um zerschlagene Scheiben, zerstörte Bodenfliesen, einen nicht gemeldeten Rohrbruch mit Folgeschäden sowie Schimmelbefall durch unsachgemäßes Lüften. Die Beseitigungskosten von rund 20.000 EUR konnten trotz Überschreitens der 15%-Grenze sofort als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden.