Yes. Under the BFH ruling of 09.05.2017 (Az. IX R 6/16), expenses for repairing damages culpably caused by the tenant after the acquisition of the rental property may be deducted immediately as income-related expenses from rental income. The 15% threshold for acquisition-related production costs does not apply in this case.
As of: December 2017
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Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten bei vermieteten Immobilien?
Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung einer Immobilie anfallen und 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer) übersteigen, gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung und wirken sich damit nur über die jährliche AfA (regelmäßig 2%) steuermindernd aus.
Warum gilt die 15%-Grenze nicht bei mieterverursachten Schäden?
Der BFH begründet die Ausnahme damit, dass der Vermieter auf solche Schäden keinen Einfluss nehmen kann und die Aufwendungen nicht im Zusammenhang mit der Anschaffung stehen. Voraussetzung ist, dass das schuldhafte Verhalten des Mieters nachweisbar ist und die Immobilie im Zeitpunkt der Anschaffung mangelfrei war.
Welche Nachweise sollten Vermieter bei mieterverursachten Schäden sichern?
Vermieter sollten dokumentieren, dass die Immobilie bei Anschaffung mangelfrei war (z.B. Übergabeprotokoll) und dass die Schäden erst während des Mietverhältnisses durch schuldhaftes Verhalten des Mieters entstanden sind. Geeignet sind Fotos, Übergabe- und Auszugsprotokolle, Handwerkerrechnungen sowie Zeugen, um den sofortigen Werbungskostenabzug gegenüber dem Finanzamt durchsetzen zu können.
Welche Arten von Schäden waren im BFH-Fall betroffen?
Im entschiedenen Fall ging es um zerschlagene Scheiben, zerstörte Bodenfliesen, einen nicht gemeldeten Rohrbruch mit Folgeschäden sowie Schimmelbefall durch unsachgemäßes Lüften. Die Beseitigungskosten von rund 20.000 EUR konnten trotz Überschreitens der 15%-Grenze sofort als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden.