Für Vermieter besteht die Möglichkeit, ein Vermietungsobjekt schneller als die eigentliche Absetzung für Abnutzung nach Afa-Tabelle abzuschreiben, wenn die kürzere Nutzungsdauer schlüssig bewiesen werden kann. Dies erfolgt regelmäßig durch ein Wertgutachten eines Sachverständigen Dritten. Nachfolgend legen wir hierzu eine Entscheidung des FG Münster, in solchen Fällen dar.
Rechtsstreit: Kürzere Afa nach Gutachten
Bei den Klägerinnen handelt es sich um vermögensverwaltende GmbH & Co. KGs, welche beide Vermietungseinkünfte aus ihren Mietobjekten erzielten. Konkret ging es dabei um zwei Gebäude, welche in den 1920er bzw. um 1950 gebaut wurden. Die Restnutzungsdauer betrug zum Übergang von Nutzen und Lasten gemäß § 7 Abs.4 Nr. 2 EStG 40 bzw. 50 Jahre. Die Klägerinnen waren jedoch der Ansicht, dass die tatsächliche Nutzungsdauer (§ 7 Abs.4 S.2 EStG)) deutlich niedriger ausfiel. Aus diesem Grund haben beide jeweils ein unabhängiges Verkehrswertgutachten bei einer Sachverständigen Dritten in Auftrag gegeben. Diese bestätigte mit Ihrem Wertgutachten die Ansicht der Klägerinnen entgegen dem Finanzamt.
Gutachten gemäß Immobilienwerteverordnung
Die Gutachten wurden dabei auf Basis der Immobilienwerteverordnung (ImmoWertV) erstellt. Nach Rechtsprechung des BFH ist dieses Verfahren der Gebäudesachwertermittlung gemäß ImmoWertV zwar nicht explizit zur Bestimmung der tatsächlichen Restnutzungsdauer geeignet, kann aber im Einzelfall eine sichere Schätzungsgrundlage bilden. Demzufolge gab das FG Münster den vermögensverwaltenden Gesellschaften in ihrer Klage recht.
Revision nicht zugelassen Eine Revision hat das FG Münster abgelehnt, da es sich hierbei um Einzelfallentscheidungen unter Anwendung der allgemeinen Rechtsprechung handelt.
Häufige Fragen
Häufige Fragen
Kann ein Vermietungsobjekt kürzer als nach AfA-Tabelle abgeschrieben werden?
Ja, gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann ein Vermieter eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer als die typisierten 40 bzw. 50 Jahre ansetzen. Voraussetzung ist, dass die kürzere Nutzungsdauer schlüssig nachgewiesen wird, üblicherweise durch ein Wertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen.
Ist ein Gutachten nach ImmoWertV zur Bestimmung der Restnutzungsdauer zulässig?
Nach Rechtsprechung des BFH ist das Verfahren der Gebäudesachwertermittlung nach Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) nicht explizit zur Bestimmung der tatsächlichen Restnutzungsdauer vorgesehen. Es kann jedoch im Einzelfall eine taugliche Schätzungsgrundlage bilden und vom Finanzgericht anerkannt werden.
Wie hat das FG Münster zur kürzeren AfA bei Mietobjekten entschieden?
Das FG Münster gab vermögensverwaltenden GmbH & Co. KGs recht, die für Gebäude aus den 1920er und 1950er Jahren eine kürzere Restnutzungsdauer als die gesetzliche AfA von 40 bzw. 50 Jahren geltend machten. Grundlage waren unabhängige Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV, die die kürzere Nutzungsdauer bestätigten.
Wurde gegen die Entscheidung des FG Münster Revision zugelassen?
Nein, das FG Münster hat die Revision nicht zugelassen. Begründet wurde dies damit, dass es sich um Einzelfallentscheidungen handelt, bei denen lediglich die allgemeine Rechtsprechung angewendet wird.
Welche Rechtsgrundlage erlaubt eine kürzere AfA bei Gebäuden?
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt es, anstelle der pauschalen AfA-Sätze nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 und 2 EStG eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde zu legen. Der Steuerpflichtige trägt dabei die Nachweispflicht, die er regelmäßig durch ein Sachverständigengutachten erfüllt.