Kommt ein Mieter für Einbau- oder Umbaumaßnahmen an seinem gemieteten Betriebsgebäude auf, können diese Aufwendungen durchaus im Anlagevermögen des Mieters aktiviert und abgeschrieben werden, obwohl ihm das Gebäude rechtlich nicht gehört. Welche Voraussetzungen für eine solche Aktivierung im Anlagevermögen des Mieters zu erfüllen sind und in welche Bereiche sich Mieteinbauten und Mieterumbauten untergliedern sowie deren einzelne steuerliche Behandlung, erklären wir im Folgenden.
Definition: Mietereinbauten
Mietereinbauten und Mieterumbauten sind solche Baumaßnahmen, die ein Nutzungsberechtigter im eigenen Namen und für eigene Rechnung auf fremden Grund und Boden vornehmen lässt, wenn diese Aufwendungen nicht Erhaltungsaufwendungen darstellen (BMF-Schreiben: Ertragsteuerliche Behandlung von Mietereinbauten und Mieterumbauten).
Dabei können Mietereinbauten und Mieterumbauten in folgende Kategorien unterschieden werden:
- Scheinbestandteil
Scheinbestandteile entstehen, wenn Wirtschaftsgüter zu einem vorübergehenden Zweck vom Mieter in ein Gebäude eingefügt werden. Nach Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes ist ein vorübergehender Zweck anzunehmen, wenn:
- Gewöhnliche Nutzungsdauern des Wirtschaftsgutes > tatsächliche Nutzungsdauer des Wirtschaftsgutes,
- nach den gesamten Umständen zu urteilen ist, dass die eingebaute Sache später entfernt wird und
- das ausgebaute Wirtschaftsgut nicht nur einen Schrottwert innehat, sondern einen den Umständen entsprechenden Zeitwert aufweist (vgl. BFH-Urteile vom 24. 11. 1970 – BStBl 1971 II S. 157 und vom 4. 12. 1970 –
BStBl 1971 II S. 165).
Sind diese Bedingungen erfüllt, kann bei einem Mietereinbau bzw. Mieterumbau davon ausgegangen werden, dass es sich um ein Scheinbestandteil handelt.
- Betriebsvorrichtungen
Betriebsvorrichtungen dienen nicht der Nutzung des Gebäudes. Sie sind Vorrichtungen aller Art, durch die das Gewerbe des Mieters unmittelbar betrieben wird (maschinenähnliche Funktion). Beispiele dafür sind Lastenaufzüge, Förderbänder, Arbeitsbühnen etc.
- Wirtschaftliches Eigentum (sonstige Mietereinbauten und Mieterumbauten)
Stellen Aufwendungen des Mieters weder ein Scheinbestandteil noch eine Betriebsvorrichtung dar, können Sie dennoch als materielles Wirtschaftsgut im Anlagevermögen des Mieters aktiviert werden, wenn der Mieter wirtschaftlicher Eigentümer der von ihm bezahlten Mietereinbauten oder Mieterumbauten wird. Der Mieter wird wirtschaftlicher Eigentümer, wenn der nach Beendigung des Mietverhältnisses entstandene Herausgabeanspruch des Vermieters zwar auch die vom Mieter angeschafften Vermögensgegenstände umfasst, dieser Anspruch aber keine wirtschaftliche Bedeutung hat. Eine wirtschaftliche Bedeutung entfällt, wenn:
- Die eingebaute Sache während der voraussichtlichen Mietdauer technisch oder wirtschaftlich verbraucht wird oder
- der Mieter bei Beendigung des Mietvertrages mindestens noch die Erstattung des gemeinen Wertes für das angeschaffte Wirtschaftsgut erwarten kann.
- Besonderer betrieblicher Nutzungsvorteil (sonstige Mietereinbauten und Mieterumbauten)
Sind die anderen Kategorien ausgeschlossen und der Mietereinbau bzw. Mieterumbau dient einem besonderen betrieblichen oder beruflichen Zweck des Mieters, können diese ebenfalls als materielle Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens aktiviert werden.
Rechtsfolgen und Abschreibungsmethoden – Kategorien Mietereinbauten
- Scheinbestandteile und Betriebsvorrichtungen
Scheinbestandteile und Betriebsvorrichtungen stellen bei ihrer Aktivierung grundsätzlich bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens dar. Eine Abschreibung ist demnach beim Mieter entweder über die Mietdauer oder über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer möglich gemäß § 7 Abs.1 und 2 EStG.
- Wirtschaftliches Eigentum und betrieblicher Nutzungsvorteil
Mietereinbauten und Mieterumbauten, welche den oben genannten Kategorien zugeordnet werden können, stellen regelmäßig unbewegliche Wirtschaftsgüter im Anlagevermögen des Mieters dar. Eine Abschreibung ist demnach entweder über die Nutzungsdauer des Gebäudes möglich oder nach deren betriebsgewöhnlicher Nutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 5a EStG.
Häufige Fragen
Häufige Fragen
Was sind Mietereinbauten und Mieterumbauten?
Mietereinbauten und Mieterumbauten sind Baumaßnahmen, die ein Nutzungsberechtigter (Mieter) im eigenen Namen und auf eigene Rechnung an einem fremden Grundstück bzw. Gebäude vornehmen lässt, sofern es sich nicht um bloßen Erhaltungsaufwand handelt. Sie können unter bestimmten Voraussetzungen im Anlagevermögen des Mieters aktiviert und abgeschrieben werden, obwohl das Gebäude rechtlich dem Vermieter gehört.
In welche Kategorien werden Mietereinbauten steuerlich unterteilt?
Mietereinbauten werden in vier Kategorien unterteilt: Scheinbestandteile, Betriebsvorrichtungen, sonstige Mietereinbauten im wirtschaftlichen Eigentum des Mieters sowie sonstige Mietereinbauten mit besonderem betrieblichen oder beruflichen Nutzungsvorteil. Die Einordnung bestimmt, ob es sich um bewegliche oder unbewegliche Wirtschaftsgüter handelt und wie die Abschreibung erfolgt.
Wann liegt bei einem Mietereinbau ein Scheinbestandteil vor?
Ein Scheinbestandteil liegt vor, wenn der Mieter ein Wirtschaftsgut nur zu einem vorübergehenden Zweck in das Gebäude einfügt. Voraussetzung ist nach BFH-Rechtsprechung, dass die gewöhnliche Nutzungsdauer länger ist als die tatsächliche Nutzungsdauer, nach den Umständen mit einem späteren Ausbau zu rechnen ist und das Wirtschaftsgut beim Ausbau noch einen Zeitwert über dem bloßen Schrottwert besitzt.
Wann wird der Mieter wirtschaftlicher Eigentümer eines Mietereinbaus?
Der Mieter wird wirtschaftlicher Eigentümer, wenn der Herausgabeanspruch des Vermieters nach Mietende für die eingebauten Vermögensgegenstände keine wirtschaftliche Bedeutung mehr hat. Das ist der Fall, wenn die eingebaute Sache während der voraussichtlichen Mietdauer technisch oder wirtschaftlich verbraucht wird oder der Mieter bei Mietende mindestens die Erstattung des gemeinen Wertes erwarten kann.
Wie werden die verschiedenen Mietereinbauten steuerlich abgeschrieben?
Scheinbestandteile und Betriebsvorrichtungen gelten als bewegliche Wirtschaftsgüter und werden über die Mietdauer oder die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 1 und 2 EStG abgeschrieben. Mietereinbauten im wirtschaftlichen Eigentum sowie solche mit besonderem betrieblichen Nutzungsvorteil sind dagegen regelmäßig unbewegliche Wirtschaftsgüter und werden über die Nutzungsdauer des Gebäudes oder nach § 7 Abs. 5a EStG abgeschrieben.
Was unterscheidet eine Betriebsvorrichtung von einem sonstigen Mietereinbau?
Eine Betriebsvorrichtung dient nicht der Nutzung des Gebäudes, sondern unmittelbar dem Gewerbebetrieb des Mieters und hat eine maschinenähnliche Funktion, etwa Lastenaufzüge, Förderbänder oder Arbeitsbühnen. Sonstige Mietereinbauten dienen dagegen der Gebäudenutzung selbst und werden nur dann aktiviert, wenn der Mieter wirtschaftlicher Eigentümer wird oder ein besonderer betrieblicher Nutzungsvorteil vorliegt.