Wie ist die Grunderwerbsteuer bei unerschlossenen Grundstücken zu behandeln, insbesondere bei einem Kauf einer erschließungspflichtigen Gemeinde? Das darüber eingegangene Urteil des BFH wird im Folgenden dargelegt.
Streitfall: Unerschlossenes Grundstück als Erwerbsgegenstand
Die Eheleute XY erwarben mit einem notariellen Kaufvertrag von einer erschließungspflichtigen Gemeinde ein unbebautes und unerschlossenes Grundstück. Im Kaufpreis war einerseits das unbebaute Grundstück enthalten und anderseits Kosten zur Erschließung des Grundstückes. Das zuständige Finanzamt hat daraufhin den Gesamtpreis einschließlich der Erschließungskosten als Bemessungsgrundlage (BMG) für die Grunderwerbsteuer festgesetzt. Dagegen legten die Eheleute XY Einspruch ein. Das zuständige Finanzgericht wies die Klage jedoch ab. Der Kaufvertrag sei angesichts des einheitlichen Kaufpreises (unbebautes Grundstück und Erschließungskosten) dahin auszulegen, dass die Gemeinde den Käufern das Grundstück im erschlossenen Zustand zu verkaufen habe und somit der gesamte Kaufpreis als BMH für die Grunderwerbsteuer dient. Gegen das Urteil des Finanzgerichts legten die Eheleute vor dem BFH Revision ein.
Entscheidung BFH (II R 32/20): Bemessungsgrundlage Grunderwerbsteuer bei Grundstückskauf von erschließungspflichtiger Gemeinde
Der BFH erklärt daraufhin in seinem Urteil, dass die BMG der Grunderwerbsteuer gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung des Käufers ist. Nach § 9 Abs. 1 GrEStG gehören zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung alle Leistungen des Erwerbers u.a. der Kaufpreis einschließlich übernommener sonstiger Leistungen. Für den Umfang der Gegenleistung im grunderwerbsteuerlichen Sinne ist entscheidend, in welchem Zustand das Grundstück im Zeitpunkt des Kaufvertrag Abschlusses ist. Ist ein Grundstück im Zeitpunkt des Kaufvertrag Abschlusses bereits erschlossen, kann nur das erschlossene Grundstück Gegenstand des Kaufvertrages sein. Somit muss der Erwerber auch die Grunderwerbsteuer, welche auf die Kosten für die Erschließung entfällt, zahlen. Ist ein Grundstück zum Zeitpunkt des Kaufvertrag Abschlusses noch nicht erschlossen, ist zu ermitteln, ob das erschlossene Grundstück Gegenstand der Übereignungsverpflichtung ist. Eine Prüfung hat nach zivilrechtlichen Rechtsstaben zu erfolgen. Ist eine erschließungspflichtige Gemeinde selbst der Veräußerer und übernimmt der Erwerber die Verpflichtung, für die künftige Erschließung einen Beitrag zuzahlen ist das unerschlossene Grundstück regelmäßig Gegenstand des Kaufvorgangs und somit auch die BMG für die Grunderwerbsteuer. Dies gilt sowohl, wenn ein gesonderter Vertrag über die Erschließung erfolgt als auch wenn eine solche Vereinbarung im Kaufvertrag des Grundstückes integriert ist. Der BFH stimmt folglich der Revision des Klägers zu und die BMG der Grunderwerbsteuer wird zugunsten der Eheleute XY gesenkt.
Unterscheidung zum Erwerb bei privaten Erschließungsträgern Anders als bei einem Kauf von einer erschließungspflichtigen Gemeinde ist der Fall bei einem Kauf vom privaten Erschließungsträger zu beurteilen. Dann ist der Gegenstand des Erwerbs regelmäßig das erschlossene Grundstück und somit sind die Kosten für die Erschließung auch Teil der BMG für die Grunderwerbsteuer.