Mit dem Referentenentwurf des Jahressteuergesetztes 2022 sollen auch Änderungen des Bewertungsgesetzes erfolgen. Konkret wird dabei die Bewertung von Immobilien im Ertrags- und Sachwertverfahren geändert. Grund für die Änderung ist eine Anpassung an die Immobilienwerteverordnung (ImmoWertV), welche im Juni 2021 verabschiedet wurde.
Dabei sind folgende wesentliche Änderungen des Bewertungsgesetzes geplant:
Ertrags- und Sachwertverfahren
Die Gesamtnutzungsdauer für bestimmte Gebäudearten („Ein- und Zweifamilienhäuser“, „Mietwohngrundstücke“, „Mehrfamilienhäuser“, „Wohnungseigentum“ sowie „Gemischt genutzte Grundstücke“ bzw. „Wohnhäuser mit Mischnutzung“) wird von 70 auf 80 Jahre erhöht (neue Anlage 22 BewG).
Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren sollen die Bewirtschaftungskosten nicht mehr pauschal auf Basis der Jahresmiete angesetzt werden, sondern nun anhand der in Anlage 23 BewG festgelegten Werte. Die neue Anlage 23 weist dabei feste Verwaltungskosten und quadratmeterabhängige Instandhaltungskosten auf. Zusätzlich dazu wird auch ein prozentuales Mietausfallwagnis berücksichtigt. Wichtig zu beachten ist, dass sich die Werte zwischen privater und gewerblicher Nutzung unterscheiden. In Zukunft sollen die Werte aus Anlage 23 BewG jährlich in Bezugnahme des Verbraucherpreisindex angepasst werden.
Weiterhin werden die Liegenschaftszinsen verringert (z.B. für Mietwohngrundstücke von 5 % auf 3,5 %), welche im Ertragswertverfahren den Gebäudewert mindern.
Sachwertverfahren
Für die Anwendung des Sachwertverfahrens sollen nun mehrere Faktoren zusätzlich zu den bereits vorhandenen genutzt werden. Im Speziellen sind das ein Regionalfaktor (Höhe je nach Region wird noch vom Gutachterausschuss festgelegt) und ein Altersminderungsfaktor.
Zusätzlich dazu erfolgt eine Erhöhung der Wertzahlen im Sachwertverfahren auf das aktuelle Marktniveau (Anlage 25 BewG).
Fazit
In der Praxis kann davon ausgegangen werden, dass die Immobilien nach der Anpassung des Bewertungsgesetzes mit einem höheren Wert bemessen werden. Demnach wurde auch die Steuerlast bei Schenkung oder Vererbung der Immobilien an einen Steuerpflichtigen wachsen. Es empfiehlt sich daher bereits geplante unentgeltliche Übertragungen der Immobilien noch vor Inkrafttreten des Jahressteuergesetztes zum 01.01.2023 zu vollenden. Inwieweit sich eine vorgezogene Übertragung auch bei anderen Immobilien anbietet, kann nicht pauschal beurteilt werden. Es empfiehlt sich daher einen Steuerberater zu kontaktieren. Über das weitere Gesetzgebungsverfahren werden wir Sie auf dieser Website informieren.