Viele neu gekaufte Gebäude, welche bereits einige Jahre „auf dem Buckel haben“, entsprechen nicht vollumfänglich den Ansprüchen ihres Eigentümers. Deshalb fallen im Zuge der Anschaffung durchaus Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen für die entsprechende Immobilie an. Dabei sind die anschaffungsnahen Herstellungskosten zu berücksichtigen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Was sich hinter diesem Wort verbirgt und welche weiteren Aspekte dabei zu beachten sind, erläutern wir im Folgenden.
Grundlagen: Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Grundsätzlich gilt, dass wenn innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb einer Immobilie Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung erfolgen und diese ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen, diese Aufwendungen den Herstellungskosten des Gebäudes zugerechnet werden können (§ 6 Abs.1 Nr. 1a S. 1 EStG). Das heißt, diese Kosten sind zu aktivieren und mit der Nutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben. Ein Sofortabzug im Zuge der Werbungskosten entfällt demnach.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten: 3-Jahres Frist
Besonders sollte bei Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen darauf geachtet werden, die markante zeitliche Beschränkung von 3 Jahren im Auge zu behalten. Wenn der Steuerpflichtige nämlich zu Beginn des ersten Jahres nach der Anschaffung bereits kleinere Renovierungsarbeiten durchgeführt hat und diese zunächst richtigerweise als sofortabzugsfähige Werbungskosten berücksichtigt und dann im Jahr drei nach der Anschaffung nun größere Modernisierungsmaßnahmen vornimmt, sind die Aufwendungen gesamtheitlich zu berücksichtigen. Überschreitet der Steuerpflichtige im Zuge des Vergleiches der Aufwendungen mit der gesetzlichen Grenze die 15 Prozent, sind diese den Herstellungskosten des Gebäudes zuzurechnen. Demnach würden die Werbungskosten aus dem ersten Jahr nach der Anschaffung der Immobilie, um die Renovierungsarbeiten gekürzt werden, da diese nun mit dem Gebäude abgeschrieben werden müssen. Es kann also zu nachträglichen korrigierten Steuerbescheiden kommen.
Was zählt zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten?
Aus den anschaffungsnahen Herstellungskosten sind grundsätzlich die Aufwendungen für Gebäudeerweiterungen (Anbau, Dachausbau etc.) gemäß § 255 Abs. 2 S. 1 HGB sowie Aufwendungen für jährliche Erhaltungsarbeiten abzugrenzen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG). Inwieweit dahingegen aber Aufwendungen für wesentliche Verbesserungen des Gebäudes (§ 255 Abs.2 S. 1 HGB) einzubeziehen sind, ist im Einzelfall zu prüfen. Fraglich ist dabei häufig, ob die Kosten bereits dem Grunde nach den Herstellungskosten des Gebäudes zuzuordnen sind. Diese Unklarheit kann durchaus zugunsten des Steuerpflichtigen genutzt werden. Nämlich dann, wenn durch die Berücksichtigung bestimmter Kosten die 15 Prozent Grenze überschritten werden. In diesem Fall kann es sich anbieten, Kosten, welche möglicherweise dem Grunde nach den Herstellungskosten des Gebäudes zuzuordnen sind, auch als solche zu klassifizieren. Dadurch erlangt der Steuerpflichtige neuen Spielraum bis zur Ausreizung der 15 Prozent Grenze und die bis dahin berücksichtigten Instandsetzung- und Modernisierungsaufwendungen können weiterhin als sofortabzugsfähige Werbungskosten berücksichtigt werden. In der Praxis war darüber hinaus lang umstritten, ob Schönheitsreparaturen (z. B. Malerarbeiten) den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzurechnen sind. Der BFH hat dazu nun geurteilt (BFH 14.6.16, IX R 22/15), dass es sich dabei meist nicht um jährlich anfallende Erhaltungsarbeiten handelt und diese deshalb innerhalb der 15 Prozent Grenze zu berücksichtigen sind. Weiterhin lassen sich auch alle Formen der klassischen Instandhaltungsmaßnahmen den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen. Darunter fallen auch Kosten für die Beseitigung von verdeckten Mängeln, welche nach dem Kauf behoben werden müssen als auch Kosten zur Beseitigung von altersüblichen Mängeln und Defekten.
Vor Anschaffung anfallende KostenAufwendungen, welche der Steuerpflichtige bereits vor der Anschaffung des Gebäudes tätigt, sind nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzurechnen. Das bestätigte auch noch einmal ein Urteil des BFH (BFH, Beschluss v. 28.4.2020, IX B 121/19), da der gesetzliche Wortlaut ausdrücklich „nach der Anschaffung“ lautet.
Entnahme Immobilie aus dem Betriebsvermögen – Keine Anschaffung
Wird eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen des gleichen Steuerpflichtigen entnommen und im Anschluss saniert, führt das nicht zu einem steuerpflichtigen Anschaffungsvorgang. Demnach sind die Regelungen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten nicht zu berücksichtigen und die Sanierungskosten können als sofortabzugsfähige Werbungskosten behandelt werden.