De BFH heeft in zijn arrest van 11-12-2012 (Az. IX R 14/12) duidelijk gemaakt dat verhuurinspanningen moeten worden aangepast. Ook kan van verhuurders worden gevergd bij langdurige leegstand concessies te doen ten aanzien van de huurhoogte of geschiktere wegen voor marketing te zoeken. In de procedure ging het om een in 1983 gebouwd huis. De eiser woonde zelf op de begane grond, de woning op de eerste verdieping was slechts tot 1997 verhuurd, een kamer op de zolderverdieping stond vanaf het begin leeg. Voor de woning op de eerste verdieping plaatste de eiser regelmatig per kwartaal advertenties in bovenregionale kranten; de hoogte van de te realiseren huur ontleende hij aan de telkens actuele Mietspiegel (huurprijzentabel). Voor de zolderkamer werd in het begin via aanplakbiljetten in de buurt een huurder gezocht, later werd met betrekking tot deze kamer niets meer ondernomen. In zijn inkomstenbelastingaangifte voerde de eiser vanwege de leegstand regelmatig negatieve inkomsten uit verhuur en verpachting op (= uitsluitend posten voor verwervingskosten), die het Finanzamt niet erkende. Het Finanzgericht stelde het Finanzamt in het gelijk; de Bundesfinanzhof deelde in zijn actuele arrest deze opvatting en liet de kostenaftrek voor de leegstaande woningen niet toe.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen
Wanneer erkent het Finanzamt werbungskosten bij langdurige leegstand van een woning?
Werbungskosten bij leegstaande woningen zijn alleen aftrekbaar wanneer de eigenaar een inkomstenoogmerk (Einkünfteerzielungsabsicht) kan aantonen. Daarvoor moet hij serieuze en duurzame verhuurinspanningen leveren. Ontbreekt dit oogmerk of worden de inspanningen jarenlang niet aangepast, dan wijst het Finanzamt de verliesaftrek af.
Welke eisen stelt de BFH aan verhuurinspanningen bij langdurige leegstand?
Volgens het BFH-arrest van 11-12-2012 (IX R 14/12) moeten verhuurders hun inspanningen aanpassen bij aanhoudende leegstand. Daarbij horen met name concessies op het gebied van de huurprijs en de keuze van geschiktere marketingkanalen. Standaardmaatregelen zoals regelmatige krantenadvertenties tegen de gangbare huurprijs volstaan bij jarenlange leegstand niet.
Volstaan regelmatige krantenadvertenties tegen de huurprijs volgens Mietspiegel als bewijs van verhuurintentie?
Nee, alleen kwartaalsgewijze advertenties in landelijke kranten met huurprijzen volgens de Mietspiegel zijn bij langdurige leegstand niet voldoende. De BFH verlangt een aanpassing van de strategie, bijvoorbeeld door huurverlaging of andere marketingkanalen zoals makelaars of online portalen. Anders ontbreekt het bewijs van een serieuze intentie tot inkomstenverwerving.
Wat gebeurt er fiscaal als de verhuurinspanningen voor een woning volledig worden gestaakt?
Worden de inspanningen om een huurder te vinden volledig gestaakt, dan vervalt het oogmerk om inkomsten te genereren. Daardoor zijn de lopende kosten van de leegstaande ruimten fiscaal niet langer aftrekbaar als werbungskosten bij verhuur en verpachting. Negatieve inkomsten worden in dergelijke gevallen niet door het Finanzamt erkend.
Welke gevolgen heeft het BFH-arrest IX R 14/12 voor eigenaren met leegstaande objecten?
Eigenaren van leegstaande woningen moeten hun verhuurstrategie actief documenteren en bij langdurige leegstand aantoonbaar aanpassen. Aanbevolen worden gedocumenteerde huurverlagingen, het inschakelen van makelaars en het wisselen van marketingkanalen. Zonder dergelijke aanpassingen dreigt de terugwerkende afwijzing van overschotten aan aftrekbare kosten (Werbungskosten).