Werfkosten zijn uitgaven voor het verwerven, veiligstellen en behouden van inkomsten (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG). Dienovereenkomstig zijn werfkosten ook vooraf aftrekbaar ter verwerving van inkomsten (bijv. sollicitatiefoto's enz.). Voorwaarde voor de fiscale erkenning van de werfkosten is echter een toereikend zakelijk en tijdsmatig verband met de inkomsten.
Gelet op deze voorwaarden rijst nu de vraag of bij overdracht van onroerende zaken (bijv. aan de eigen kinderen) onder voorbehoud van het recht van vruchtgebruik de nieuwe eigenaren reeds vooraf werfkosten (bijv. afschrijving, financieringsrente enz.) in aftrek kunnen brengen, ook al genereren zij met het onroerend goed nog geen inkomsten. Het recht van vruchtgebruik verleent de voormalige eigenaren namelijk een recht op gebruik van het onroerend goed alsmede op het innen van huren en pachten in verband met dit onroerend goed. De BFH heeft de voorafgaande aftrek van werfkosten in verband met een overgedragen onroerend goed onder voorbehoud van het recht van vruchtgebruik geweigerd. Er ontbreekt namelijk een tijdsmatig verband met de inkomsten uit verhuur en verpachting, aangezien een einde van het gebruik door het recht van vruchtgebruik niet nauwkeurig te voorzien is.
Aanwijzing: werfkosten aftrekbaar bij vruchtgebruik
Een aftrek van vooruitbetaalde werfkosten in verband met een overgedragen onroerend goed onder voorbehoud van het vruchtgebruik komt dus alleen in aanmerking wanneer het einde van het vruchtgebruik voorzienbaar is en de nieuwe eigenaar de uitgaven kenbaar verricht met het oog op het aanstaande gebruik van het gebouw ter verwerving van de inkomsten. Is een einde van het recht van vruchtgebruik niet kenbaar, dan wordt geadviseerd dat de vruchtgebruiker ook in het vervolg voor de werfkosten in verband met de inkomsten opkomt.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen
Kunnen nieuwe eigenaren bij voorbehouden vruchtgebruik vooraf aftrekbare kosten in mindering brengen?
Nee, de BFH staat de aftrek van vooruitbetaalde aftrekbare kosten bij de nieuwe eigenaar niet toe wanneer het onroerend goed onder voorbehoud van vruchtgebruik is overgedragen. Het vereiste tijdsverband met toekomstige inkomsten uit verhuur en verpachting ontbreekt, omdat het einde van het vruchtgebruik niet te voorzien is.
Wanneer zijn vooruitbetaalde verwervingskosten bij vruchtgebruik bij uitzondering aftrekbaar?
Aftrek is mogelijk wanneer het einde van het vruchtgebruik concreet voorzienbaar is en de nieuwe eigenaar de uitgaven aantoonbaar doet met het oog op het aanstaande eigen gebruik ter verwerving van inkomsten. Beide voorwaarden moeten cumulatief zijn vervuld.
Wie moet de aftrekbare kosten dragen wanneer het einde van het vruchtgebruik niet te voorzien is?
In dat geval moet de vruchtgebruiker de aftrekbare kosten blijven dragen, omdat alleen hij op dit moment de inkomsten uit verhuur en verpachting geniet. Alleen zo is de fiscale aftrek van de uitgaven gewaarborgd.
Welke voorwaarden gelden in het algemeen voor de aftrek van vooraf gemaakte Werbungskosten (verwervingskosten)?
Op grond van § 9 Abs. 1 S. 1 EStG zijn uitgaven voor het verwerven, zekerstellen en behouden van inkomsten aftrekbaar als Werbungskosten. Ook vooraf gemaakte uitgaven zijn aftrekbaar, mits er een voldoende inhoudelijk en tijdgebonden verband bestaat met de latere inkomsten.
Welke kosten zijn bij overdrachten met vruchtgebruik doorgaans van belang?
Het gaat met name om afschrijvingen (AfA) en financieringsrente die de nieuwe eigenaar voor het overgedragen vastgoed maakt. Deze kunnen tijdens de looptijd van het voorbehouden vruchtgebruik in de regel noch door de vruchtgebruiker noch door de nieuwe eigenaar fiscaal in aftrek worden gebracht, tenzij er sprake is van een uitzonderingsgeval.