De heffingsgrondslag voor de Grunderwerbsteuer (Duitse overdrachtsbelasting) is door de Belastingdienst uitgebreid. Achtergrond zijn de regels rond het zogenoemde „einheitliches Vertragswerk" (eenheidsovereenkomstcomplex). Het kan daardoor gebeuren dat bij de aankoop van grond die u vervolgens laat bebouwen, niet alleen de zuivere grondwaarde, maar ook de bouwkosten inclusief omzetbelasting aan de Grunderwerbsteuer worden onderworpen. Het tarief van de Grunderwerbsteuer bedraagt in Nordrhein-Westfalen momenteel 6,5% (varieert in Duitsland per deelstaat tussen 3,5 en 6,5%).
Volgens de Belastingdienst is in de volgende gevallen sprake van een zogenoemd „einheitliches Vertragswerk", waardoor de volledige onroerendgoedwaarde onder de Grunderwerbsteuer valt:
-
Voorwerp van de overeenkomst is het bebouwde perceel, ook wanneer dit bij het sluiten van de koopovereenkomst nog onbebouwd is.
-
Bij gescheiden overeenkomsten: aankoop van het perceel/ bouwwerkzaamheden (= juridisch verband), wanneer:
- de overeenkomsten met elkaar verbonden zijn
- de afspraken in één akte zijn samengevoegd
- een totaalprijs is overeengekomen
- met de bouw al vóór het sluiten van de overeenkomst is begonnen, of
- het perceel volgens afspraak uitsluitend mag worden vervreemd aan personen die vooraf een fiduciaire volmacht voor het sluiten van de overige overeenkomsten hebben verleend
-
De koper kan bij het sluiten van de koopovereenkomst niet meer vrij beslissen of en hoe wordt gebouwd (= materieel verband).
-
De aannemer verkoopt zijn percelen uitsluitend aan gegadigden die met hem tevens de overeenkomst voor de aansluitende bebouwing sluiten (= feitelijke dwang).
Geen sprake van een eenheidsovereenkomstcomplex is daarentegen wanneer de aanvankelijk aangeboden hoofdaannemingsovereenkomst voor de bebouwing na het sluiten van de koopovereenkomst op wezenlijke punten wordt gewijzigd. In dat geval wordt de Grunderwerbsteuer uitsluitend berekend over het verworven perceel. Wezenlijke afwijkingen kunnen bijvoorbeeld zijn:
- Wijziging van de oppervlakten en/of bouwkosten met meer dan 10%.
- Oprichting van een aanvullend gebouw dat bepalend is voor het bouwproject.
Wij raden daarom dringend aan om vóór de definitieve ondertekening van de koopovereenkomsten te overleggen met uw Rechtsanwalt (Duitse advocaat)/notaris en het concept ook aan uw Steuerberater (Duitse belastingadviseur) voor te leggen, zodat deze u zo nodig kan wijzen op de gevolgen voor de Grunderwerbsteuer.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen
Wat betekent een 'einheitliches Vertragswerk' bij de overdrachtsbelasting?
Van een 'einheitliches Vertragswerk' (samenhangend contractgeheel) is sprake wanneer de aankoop van de grond en de bouw van het pand als één economische eenheid worden behandeld. In dat geval valt niet alleen de waarde van de grond, maar ook de bouwkosten inclusief btw onder de Duitse overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer). Hierdoor stijgt de heffingsgrondslag aanzienlijk.
Wanneer neemt het Finanzamt een einheitliches Vertragswerk (samenhangend contractgeheel) aan?
Een einheitliches Vertragswerk doet zich onder meer voor wanneer het grond- en bouwcontract met elkaar verbonden zijn, een totaalprijs is overeengekomen, met de bouw reeds vóór contractsluiting is begonnen of de koper niet meer vrij kan beslissen over aard en omvang van de bebouwing. Ook een feitelijke dwang om met een bepaalde aannemer te bouwen, leidt hiertoe.
Hoe hoog is het tarief van de Grunderwerbsteuer (Duitse overdrachtsbelasting) in Duitsland?
Het tarief van de Grunderwerbsteuer wordt door de afzonderlijke deelstaten vastgesteld en ligt tussen 3,5% en 6,5%. In Nordrhein-Westfalen bedraagt het momenteel 6,5%. Bij een zogenaamd 'einheitliches Vertragswerk' (samenhangend contractgeheel) wordt dit tarief ook toegepast op de bouwkosten.
Wanneer is er ondanks de combinatie van koop- en bouwcontract geen sprake van een eenvormig contract?
Wordt het oorspronkelijke hoofdaannemerscontract na het sluiten van de grondkoopovereenkomst op wezenlijke punten gewijzigd, dan vervalt de aanname van een eenvormig contract. Wezenlijke afwijkingen zijn bijvoorbeeld wijzigingen van oppervlakten of bouwkosten met meer dan 10 % of het oprichten van een aanvullend, beeldbepalend gebouw. De Grunderwerbsteuer (Duitse overdrachtsbelasting) wordt dan alleen op basis van de grondwaarde berekend.
Welke voorzorgsmaatregelen moeten kopers nemen vóór het sluiten van een overeenkomst?
Vóór de definitieve ondertekening van koop- en aannemingsovereenkomsten dient het contractontwerp met de Rechtsanwalt (Duitse advocaat) of notaris te worden besproken en aan de Steuerberater (Duitse belastingadviseur) te worden voorgelegd. Zo kunnen risico's met betrekking tot de Grunderwerbsteuer door een als geheel beoordeeld contractwerk vroegtijdig worden onderkend en eventueel via contractuele vormgeving worden vermeden.