Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG). Demnach sind Werbungskosten auch vorab zur Erwerbung von Einnahmen (z. B. Bewerbungsfotos etc.) abzugsfähig. Voraussetzung für die steuerliche Berücksichtigung der Werbungskosten ist aber ein hinreichender sachlicher und zeitlicher Zusammenhang mit den Einnahmen.
Unter Anbetracht dieser Voraussetzungen stellt sich nun die Frage, ob bei der Übertragung von Grundstücken (z. B. auf die eigenen Kinder) unter Vorbehalt des Nießbrauchrechtes die neuen Eigentümer bereits vorab Werbungskosten (z. B. Abschreibung, Finanzierungszinsen etc.) geltend machen können, obwohl sie mit dem Grundstück bisher keine Einnahmen erzielen. Das Nießbrauchrecht gewährt den ehemaligen Eigentümern nämlich ein Anrecht auf Nutzung des Grundstücks sowie die Vereinnahmung von Mieten und Pachten im Zusammenhang mit diesem Grundstück. Der Bundesfinanzhof hat den vorherigen Abzug von Werbungskosten im Zusammenhang mit einem übertragenden Grundstück unter Vorbehalt des Nießbrauchrechtes verwehrt. Denn es fehlt an einem zeitlichen Zusammenhang mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, da ein Ende der Nutzung durch das Nießbrauchrecht nicht genau absehbar ist.
Hinweis: Werbungskosten abzugsfähig bei Nießbrauch
Ein Abzug von vorweggenommenen Werbungskosten im Zusammenhang mit einer übertragenden Immobilie unter Vorbehalt des Nießbrauches kommt also nur in Betracht, wenn das Ende des Nießbrauchs absehbar ist und der neue Eigentümer die Aufwendungen erkennbar im Hinblick auf die bevorstehende Nutzung des Gebäudes zur Erzielung der Einnahmen tätig. Ist ein Ende des Nießbrauchrechts nicht erkennbar, wird dazu geraten, dass weiterhin der Nießbraucher für Werbungskosten in Verbindung mit den Einnahmen aufkommt.