Nach einer neuen BFH-Entscheidung vom 09. Mai 2017, AZ IX R 6/16 sind Aufwendungen eines Vermieters zur Beseitigung von Schäden, die nach Anschaffung der vermieteten Immobilie durch den Mieter verursacht wurden, direkt als Werbungskosten von der Steuer abgezogen werden.
Hintergrund:
Grundsätzlich müssen Aufwendungen, die in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung einer Immobilie an einem Gebäude durchgeführt werden, als nachträgliche Anschaffungskosten zur Immobilie hinzugerechnet werden (und sind damit nur als Abschreibung steuermindern zu berücksichtigen), sofern die Aufwendungen 15% (ohne Umsatzsteuer) der Anschaffungskosten übersteigen. Das ist oftmals sehr frustrierend für den Vermieter, da dieser die Kosten dann steuerlich nur über die Abschreibung geltend machen kann, und die beträgt für das Gebäude lediglich 2% der Anschaffungskosten pro Jahr (= 50 Jahre Nutzungsdauer des Gebäudes).
Aktuelles Urteil:
In seiner aktuellen Entscheidung hat der BFH aber nun entschieden, dass die Aufwendungen sofort bei der Steuer berücksichtigt werden dürfen, wenn der Mieter die Schäden verursacht hat. Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin im Jahr 2007 eine Eigentumswohnung erworben, die im Zeitpunkt der Anschaffung keine Mängel aufwies. Das Mietverhältnis des Vormieters wurde durch die Klägerin (= Vermieterin) übernommen, jedoch wurde der Mieterin gekündigt, nachdem sich diese im Folgejahr weigerte, fällige Nebenkosten zu zahlen. Nachdem die Mieterin dann ausgezogen war, lagen erhebliche Schäden an der vermieteten Wohnung vor: zerschlagene Scheiben, zerstörte Bodenfliesen, ein der Vermieterin nicht gemeldeter Rohrbruch (woraus Folgeschäden resultierten) sowie Schimmelbefall, der durch unsachgemäßes Lüften verursacht worden war.
Die Vermieterin musste die Schäden beseitigen lassen, um eine Weitervermietung vornehmen zu können. Dabei entstanden im Jahr 2008 Kosten in Höhe von insgesamt ca. 20.000,– EUR, die sie in ihrer Einkommensteuererklärung als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geltend machte. Nachdem das Finanzamt den Abzug der Kosten mit der Begründung versagte, dass es sich um sogenannten “anschaffungsnahen Herstellungsaufwand ” handelte, da die Gesamtkosten mehr als 15% der gesamten Anschaffungskosten der Wohnung betrugen und die Anschaffung noch nicht mehr als drei Jahre zurücklag, klagte die Vermieterin beim Finanzgericht Düsseldorf, welches dieser Recht gab. Allerdings legte das Finanzamt gegen dieses Urteil Revision beim BFH ein.
Nun hat der BFH sich allerdings der Auffassung des Finanzgerichts mit der Begründung angeschlossen, dass die Vermieterin keinen Einfluss hierauf nehmen konnte und hier nachweislich Schäden durch das schuldhafte Verhalten des Mieters vorlagen.
Dieses Urteil hat hohe Relevanz für die Praxis. Prüfen Sie daher sorgfältig, ob Sie Aufwendungen am vermieteten Objekt also deshalb vornehmen müssen, weil der Mieter Schäden verursacht hat.