Der BFH hat in seinem Urteil vom 11.12.2012 (AZ IX R 14/12) deutlich gemacht, dass Vermietungsbemühungen anzupassen sind. Auch sei Vermietern zuzumuten, bei langjährigen Leerständen Zugeständnisse hinsichtlich der Miethöhe zu machen oder geeignetere Wege der Vermarktung zu suchen. Im Klagefall ging es um ein im Jahr 1983 gebautes Haus. Der Kläger selbst wohnte im Erdgeschoss, die Wohnung im ersten Obergeschoss war lediglich bis 1997 vermietet, ein Zimmer im Dachgeschoss stand von Anfang an leer. Für die Wohnung im ersten Obergeschoss schaltete der Kläger regelmäßig im Quartal Anzeigen in überregionalen Zeitungen, die Höhe der zu erzielenden Miete entnahm er dem jeweils aktuell geltenden Mietspiegel. Für das Dachgeschosszimmer wurde am Anfang ein Mieter in der Nachbarschaft durch Aushänge gesucht, später wurde hinsichtlich dieses Zimmer nichts mehr unternommen. In seiner Einkommensteuererklärung machte der Kläger aufgrund der Leerstände regelmäßig negative Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (= nur Werbungskostenansätze) geltend, die das Finanzamt nicht anerkannte. Das Finanzgericht gab dem Finanzamt recht; der Bundesfinanzhof teilte in seinem aktuellen Urteil diese Auffassung und ließ den Kostenabzug für die leerstehenden Wohnungen nicht zu.
Häufige Fragen
Häufige Fragen
Wann erkennt das Finanzamt Werbungskosten bei langjährigem Wohnungsleerstand an?
Werbungskosten bei leerstehenden Wohnungen sind nur abziehbar, wenn der Eigentümer eine Einkünfteerzielungsabsicht nachweisen kann. Dazu muss er ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen entfalten. Fehlt diese Absicht oder werden die Bemühungen über Jahre nicht angepasst, lehnt das Finanzamt den Verlustabzug ab.
Welche Anforderungen stellt der BFH an Vermietungsbemühungen bei langjährigem Leerstand?
Nach dem BFH-Urteil vom 11.12.2012 (IX R 14/12) müssen Vermieter ihre Bemühungen bei anhaltendem Leerstand anpassen. Dazu gehören insbesondere Zugeständnisse bei der Miethöhe sowie die Wahl geeigneterer Vermarktungswege. Reine Standardmaßnahmen wie regelmäßige Zeitungsanzeigen zum Mietspiegelpreis reichen bei jahrelangem Leerstand nicht aus.
Reichen regelmäßige Zeitungsanzeigen zur Mietspiegelmiete als Nachweis der Vermietungsabsicht aus?
Nein, allein quartalsweise Anzeigen in überregionalen Zeitungen mit Mietforderungen nach Mietspiegel genügen bei langjährigem Leerstand nicht. Der BFH verlangt eine Anpassung der Strategie, etwa durch Mietsenkungen oder andere Vermarktungswege wie Makler oder Onlineportale. Andernfalls fehlt der Nachweis einer ernsthaften Einkünfteerzielungsabsicht.
Was passiert steuerlich, wenn die Vermietungsbemühungen für eine Wohnung vollständig eingestellt werden?
Werden die Bemühungen um einen Mieter komplett eingestellt, entfällt die Einkünfteerzielungsabsicht. Damit sind die laufenden Kosten der leerstehenden Räume steuerlich nicht mehr als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung abziehbar. Negative Einkünfte werden vom Finanzamt in solchen Fällen nicht anerkannt.
Welche Konsequenzen hat das BFH-Urteil IX R 14/12 für Eigentümer mit Leerstandsobjekten?
Eigentümer leerstehender Wohnungen müssen ihre Vermietungsstrategie aktiv dokumentieren und bei längerem Leerstand nachweisbar anpassen. Empfehlenswert sind dokumentierte Mietsenkungen, Maklerbeauftragungen und der Wechsel der Vermarktungskanäle. Ohne solche Anpassungen droht die rückwirkende Aberkennung von Werbungskostenüberschüssen.