Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG). Demnach sind Werbungskosten auch vorab zur Erwerbung von Einnahmen (z. B. Bewerbungsfotos etc.) abzugsfähig. Voraussetzung für die steuerliche Berücksichtigung der Werbungskosten ist aber ein hinreichender sachlicher und zeitlicher Zusammenhang mit den Einnahmen.
Unter Anbetracht dieser Voraussetzungen stellt sich nun die Frage, ob bei der Übertragung von Grundstücken (z. B. auf die eigenen Kinder) unter Vorbehalt des Nießbrauchrechtes die neuen Eigentümer bereits vorab Werbungskosten (z. B. Abschreibung, Finanzierungszinsen etc.) geltend machen können, obwohl sie mit dem Grundstück bisher keine Einnahmen erzielen. Das Nießbrauchrecht gewährt den ehemaligen Eigentümern nämlich ein Anrecht auf Nutzung des Grundstücks sowie die Vereinnahmung von Mieten und Pachten im Zusammenhang mit diesem Grundstück. Der Bundesfinanzhof hat den vorherigen Abzug von Werbungskosten im Zusammenhang mit einem übertragenden Grundstück unter Vorbehalt des Nießbrauchrechtes verwehrt. Denn es fehlt an einem zeitlichen Zusammenhang mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, da ein Ende der Nutzung durch das Nießbrauchrecht nicht genau absehbar ist.
Hinweis: Werbungskosten abzugsfähig bei Nießbrauch
Ein Abzug von vorweggenommenen Werbungskosten im Zusammenhang mit einer übertragenden Immobilie unter Vorbehalt des Nießbrauches kommt also nur in Betracht, wenn das Ende des Nießbrauchs absehbar ist und der neue Eigentümer die Aufwendungen erkennbar im Hinblick auf die bevorstehende Nutzung des Gebäudes zur Erzielung der Einnahmen tätig. Ist ein Ende des Nießbrauchrechts nicht erkennbar, wird dazu geraten, dass weiterhin der Nießbraucher für Werbungskosten in Verbindung mit den Einnahmen aufkommt.
Häufige Fragen
Häufige Fragen
Können neue Eigentümer bei Vorbehaltsnießbrauch vorab Werbungskosten abziehen?
Nein, der Bundesfinanzhof versagt den Abzug vorweggenommener Werbungskosten beim neuen Eigentümer, wenn die Immobilie unter Vorbehalt des Nießbrauchs übertragen wurde. Es fehlt der erforderliche zeitliche Zusammenhang mit künftigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, da das Ende der Nießbrauchsnutzung nicht absehbar ist.
Wann sind vorweggenommene Werbungskosten beim Nießbrauch ausnahmsweise abzugsfähig?
Ein Abzug ist möglich, wenn das Ende des Nießbrauchs konkret absehbar ist und der neue Eigentümer die Aufwendungen erkennbar im Hinblick auf die bevorstehende eigene Nutzung zur Einkünfteerzielung tätigt. Beide Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein.
Wer sollte Werbungskosten tragen, wenn das Ende des Nießbrauchs nicht absehbar ist?
In diesem Fall sollte weiterhin der Nießbraucher die Werbungskosten tragen, da nur er aktuell die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Nur so ist ein steuerlicher Abzug der Aufwendungen gesichert.
Welche Voraussetzungen gelten allgemein für den Abzug vorweggenommener Werbungskosten?
Nach § 9 Abs. 1 S. 1 EStG sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen als Werbungskosten abzugsfähig. Auch vorab entstandene Aufwendungen sind abziehbar, sofern ein hinreichender sachlicher und zeitlicher Zusammenhang mit den späteren Einnahmen besteht.
Welche Aufwendungen sind bei Nießbrauchsübertragungen typischerweise betroffen?
Betroffen sind insbesondere Abschreibungen (AfA) und Finanzierungszinsen, die der neue Eigentümer für die übertragene Immobilie aufwendet. Diese können während der Dauer des Vorbehaltsnießbrauchs in der Regel weder vom Nießbraucher noch vom neuen Eigentümer steuerlich geltend gemacht werden, sofern kein Ausnahmefall vorliegt.