Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer wurde durch die Finanzverwaltung erweitert. Hintergrund sind die Regelungen zum sogenannten „einheitlichen Vertragswerk“. Daher könnte passieren, dass beim Erwerb von Grund und Boden, den Sie anschließend bebauen lassen, nicht nur der reine Bodenwert, sondern auch die Bauerrichtungskosten einschließlich der Umsatzsteuer der Grunderwerbsteuer unterworfen werden. Der Grunderwerbsteuersatz beträgt in Nordrhein-Westfalen derzeit 6,5% (ist in Deutschland unterschiedlich, je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5%).
Ein sogenanntes „einheitliches Vertragswerk“, demzufolge der gesamte Grundstückswert der Grunderwerbsteuer unterworfen wird, liegt laut Finanzverwaltung in folgenden Fällen vor:
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Vertragsgegenstand ist das bebaute Grundstück, auch dann, wenn dieses bei Abschluss des Kaufvertrags noch unbebaut ist.
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Bei getrennten Verträgen: Kauf des Grundstücks/ Bauleistungen (= rechtlicher Zusammenhang), wenn:
- die Verträge miteinander verknüpft sind
- die Vereinbarungen in einer Urkunde zusammengefasst werden
- ein Gesamtpreis vereinbart ist
- mit dem Bau bereits vor Vertragsschluss begonnen wurde oder
- eine Veräußerung des Grundstücks vereinbarungsgemäß nur an diejenigen erfolgen darf, die vorher eine Treuhandvollmacht zum Abschluss der übrigen Verträge erteil haben
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Der Erwerber kann bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags nicht mehr frei entscheiden, ob oder wie bebaut wird (= sachlicher Zusammenhang).
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Der Bauunternehmer veräußert seine Grundstücke nur an Interessenten, die mit ihm auch den Vertrag über eine anschließende Bebauung abschließen (= faktischer Zwang).
Kein einheitliches Vertragswerk liegt dagegen vor, wenn der zunächst angebotene Generalübernehmervertrag für die Bebauung nach dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags in wesentlichen Punkten geändert wird. In dem Fall wird die Grunderwerbsteuer lediglich aus dem erworbenen Grundstück berechnet. Wesentliche Abweichungen könnten zum Beispiel sein:
- Die Änderung der Flächengrößen und/ oder Baukosten um mehr als 10%.
- Die Errichtung eines zusätzlichen Gebäudes, das für das Bauvorhaben prägend ist.
Wir raten daher dringend dazu, vor endgültigem Abschluss der Kaufverträge Rücksprache mit Ihrem Rechtsanwalt/ Notar zu halten und auch Ihrem Steuerberater den Vertragsentwurf vorzulegen, damit dieser Sie gegebenenfalls auf grunderwerbsteuerliche Konsequenzen hinweisen kann.
Häufige Fragen
Häufige Fragen
Was bedeutet ein einheitliches Vertragswerk bei der Grunderwerbsteuer?
Von einem einheitlichen Vertragswerk spricht man, wenn Grundstückskauf und Bauerrichtung als wirtschaftliche Einheit behandelt werden. In diesem Fall unterliegt nicht nur der Bodenwert, sondern auch die Bauerrichtungskosten inklusive Umsatzsteuer der Grunderwerbsteuer. Damit erhöht sich die Bemessungsgrundlage erheblich.
Wann nimmt das Finanzamt ein einheitliches Vertragswerk an?
Ein einheitliches Vertragswerk liegt unter anderem vor, wenn Grundstücks- und Bauvertrag miteinander verknüpft sind, ein Gesamtpreis vereinbart wurde, mit dem Bau bereits vor Vertragsschluss begonnen wurde oder der Erwerber nicht mehr frei über Art und Umfang der Bebauung entscheiden kann. Auch ein faktischer Zwang, mit einem bestimmten Bauunternehmer zu bauen, führt dazu.
Wie hoch ist der Grunderwerbsteuersatz in Deutschland?
Der Grunderwerbsteuersatz wird von den Bundesländern festgelegt und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %. In Nordrhein-Westfalen beträgt er derzeit 6,5 %. Bei einem einheitlichen Vertragswerk wird dieser Satz auch auf die Bauerrichtungskosten angewendet.
Wann liegt trotz Kombination von Kauf- und Bauvertrag kein einheitliches Vertragswerk vor?
Wird der ursprüngliche Generalübernehmervertrag nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags in wesentlichen Punkten geändert, entfällt die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks. Wesentliche Abweichungen sind etwa Änderungen der Flächen oder Baukosten um mehr als 10 % oder die Errichtung eines zusätzlichen, prägenden Gebäudes. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich dann nur am Grundstückswert.
Welche Vorsichtsmaßnahmen sollten Käufer vor Vertragsabschluss treffen?
Vor dem endgültigen Abschluss von Kauf- und Bauverträgen sollten der Vertragsentwurf mit Rechtsanwalt oder Notar besprochen und dem Steuerberater vorgelegt werden. So lassen sich grunderwerbsteuerliche Risiken durch ein einheitliches Vertragswerk frühzeitig erkennen und ggf. durch Vertragsgestaltung vermeiden.