Der BFH begründet die Ausnahme damit, dass der Vermieter auf solche Schäden keinen Einfluss nehmen kann und die Aufwendungen nicht im Zusammenhang mit der Anschaffung stehen. Voraussetzung ist, dass das schuldhafte Verhalten des Mieters nachweisbar ist und die Immobilie im Zeitpunkt der Anschaffung mangelfrei war.
Stand: Dezember 2017
Mehr dazu im Beitrag Erfreuliches Urteil für Vermieter: Durch Mieter verursachte Schäden sofort als Werbungskosten abziehbar.
Verwandte Fragen
Sind durch den Mieter verursachte Schäden sofort als Werbungskosten abziehbar?
Ja. Nach dem BFH-Urteil vom 09.05.2017 (IX R 6/16) können Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach Anschaffung der vermieteten Immobilie schuldhaft verursacht hat, sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Die 15%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten greift in diesem Fall nicht.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten bei vermieteten Immobilien?
Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung einer Immobilie anfallen und 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer) übersteigen, gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung und wirken sich damit nur über die jährliche AfA (regelmäßig 2%) steuermindernd aus.
Welche Nachweise sollten Vermieter bei mieterverursachten Schäden sichern?
Vermieter sollten dokumentieren, dass die Immobilie bei Anschaffung mangelfrei war (z.B. Übergabeprotokoll) und dass die Schäden erst während des Mietverhältnisses durch schuldhaftes Verhalten des Mieters entstanden sind. Geeignet sind Fotos, Übergabe- und Auszugsprotokolle, Handwerkerrechnungen sowie Zeugen, um den sofortigen Werbungskostenabzug gegenüber dem Finanzamt durchsetzen zu können.
Welche Arten von Schäden waren im BFH-Fall betroffen?
Im entschiedenen Fall ging es um zerschlagene Scheiben, zerstörte Bodenfliesen, einen nicht gemeldeten Rohrbruch mit Folgeschäden sowie Schimmelbefall durch unsachgemäßes Lüften. Die Beseitigungskosten von rund 20.000 EUR konnten trotz Überschreitens der 15%-Grenze sofort als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden.